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第12部分（第1页）

购房小贴士：什么是使用面积与公摊面积

开发商所称的商品房面积是套内建筑面积和公摊面积之和，套内建筑面积再减去墙体面积等才得到套内使用面积，即常说的地砖面积。因此，购房者在签订商品房买卖合同的时候，要把使用面积和公摊面积写清楚。这样才能有效地避免使用面积缩水，避免不必要的损失。一般来说，高层楼房的公摊面积要大于多层的公摊面积。高层公摊系数一般在0．18～0．26之间，而多层的公摊系数则在0．11～0．16之间。

从地产繁荣看地产腐败

2007年7月，在网上读到郎咸平教授在多伦多的一篇演讲稿后，发现郎教授为中国房市找到了新的答案：郎教授认为中国房价高以及官员热衷房市管控是因为他们对母猪不感兴趣。

●繁荣与腐败共生

郎教授的理论是：中国行业发展与腐败有关，跟腐败有关的“一定是欣欣向荣”，反之，就会萧条。因此，在中国存在着一个非常奇特的经济体系，即萧条与膨胀同时存在。在中国，他认为房地产、公共建设、形象工程、基础建设、股票这些都是通胀部门；民营企业、养猪都是萧条，“干部对猪没有什么兴趣的”。

正是这种二元经济体系，使得“宏观调控政策在中国容易失效”，例如中央银行提升银行利率，过热的部门，很多都是政绩工程、形象工程，或者房地产，他们对过热绝对不感兴趣，“所以在膨胀的部门，你利率调高了以后还膨胀”。

反之，“萧条部门就不一样，萧条部门大部分是民营企业，民营企业向银行借不到钱的，他们的金融是通常的黑市。黑市是非常敏感的，当官方利率提高，黑市利润提高4倍，提高1％，这是什么结果呢？进一步打击了本身比较萧条的部门。利率调整以后，膨胀的部门更膨胀，萧条的部门更萧条”。

既然是如此，就可以理解猪肉价格为何上升了。他认为“第一个是猪瘟，第二个就是农民养猪的积极性不高。还有就是把大猪杀了之后，没有小猪，产生了猪肉荒，所以产生了猪肉价格上涨”。而且，这样一种体系会产生一种结果，使得经济中人们“对于实实在在投资信心不大，便更愿意去拿这个钱炒股。”

7地产业：国民经济的“带头大哥”（6）

郎教授认为，正是这种经济体系，导致了人们“对将要生产的猪都不想投资”，没有小猪，所以猪价上升。因此，可以总结为对母猪不感兴趣。而正是这种对膨胀部门的热衷导致投资环境恶化与市场扭曲。

●房市腐败缘于法治不足

可以说郎教授的观点基本上是：房市中腐败问题严重，主要是某些地方政府官员对房地产，尤其是对卖地的热衷，推高了地价与房价，结成了官商勾结。官员们对猪没有兴趣，对房地产市场却有着止不住的管控兴趣，其结果必然会造就膨胀，必然推高房价。

中国房市问题不在于市场本身，也不在于开发商，而在于制度建设不足。同时，房地产市场中存在的腐败正是因为市场与法治建设不足，政府官员行政干预过度所致。

【决策建议】

从1998年住房制度改革以来，中国房地产业的兴起和住房消费的升温，带动了中国经济的强劲增长。并且，由于房地产产业链条长，可以带动原材料、家用电器等耐用消费品、住宅装修业、服务业等一系列产业的发展，其促进经济全面发展的重要作用，是其他产业无法比拟的。因此，房地产业在过去的十年里扮演了重要的产业角色。

但是，我们也要看到，房地产“黄金十年”已趋于尾声。过去十年中赚足的是地方政府、开发商和已经购房的百姓。而这个“赚足”中，隐含着过去十年房地产业发展中的制度缺陷。因此，一定意义上讲，过去十年的利益分配中，多少有点“浑水摸鱼”的味道。随着房地产制度与政策的建立健全，无论是哪一方，在房地产业的财富分配中，不可能再像从前了。因此，看着过去炒房子的人大赚钱，现在还想进去试水的人，有大有可能会被淹死。

一句话，作为一种发家致富的手段，房地产的作用正在下降。房市有风险，投资须谨慎，这是产业发展规律所致。

购房小贴士：购房洽谈的心理准备

我们都知道，谈判桌历来是斗智斗勇之地。买房虽非敌我交战，但双方的巨大利益却都由这面对面的交涉，讨价还价而促成。因此，无论你是否有辩驳的天资，在谈判过程中，你一定要学会控制自己的言语举止，有理、有节、有力地争取自己的利益，以稳重、成熟的心态，迎接对手热切而焦急的等待。如此，你一定会取得意想不到的功效。

附录：

十　　年

——改编陈奕迅《十年》

如果那两个字没有颤抖

我不会发现我难受

怎么买得起

几万一平米

如果姑娘结婚没有要求

租租房就像旅游

成千上万个门口

总有一个床位租

租房既然不能长久

何不在年轻的时候

一边买房一边泪流

房改之前

我不认识你