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第14部分（第3页）

物业市场营销与租赁：物业管理企业受业主委托，依据市场规律，进行商业策划，代理业主对物业进行市场推广，制定并实施销售方案。或是受业主委托，物业管理企业根据市场情况，评估和调整租金，制定出租方案，寻找租户，替业主将物业出租。

物业管理企业在进行物业市场营销与租赁时，要向政府主管部门申报，取得经纪代理或租赁的许可证。

房产评估、公证：物业管理企业受业主委托进行房地产价格评估与公证工作。在开展此类中介服务时，物业管理企业的评估人员和公证人员应具有相应的资格。

其他中介代理：物业管理企业受业主委托进行其他中介代理工作，如请家教、请保姆、房屋交换、代理广告业务等。

（６）社会福利类。物业管理企业可提供带有社会福利性质的各项服务工作。如照顾孤寡老人，拥军优属等。这类服务一般是以低价或无偿的方式提供。

物业管理合同的签署

物业管理合同内容

在物业管理活动中，物业管理合同起着非常重要的作用，它是进行物业管理的根据和标准，物业管理合同应具备以下主要条款：

（1）双方当事人的姓名或名称、住所。合同的甲方（委托方）为某物业的业主或使用人选举产生的业主委员会，乙方（受委托人）为物业管理公司。

（2）管理项目。即接受管理的房地产名称、坐落位置、面积等。

（3）管理内容。即具体管理事项。包括：房屋的使用、维修养护；消防、电梯、机电设备、路灯、走廊、自行车房（棚）、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护和管理；清洁卫生；车辆行驶及停泊；公共秩序；房地产主管部门规定或委托管理合同规定的其他物业管理事项。

（4）管理费用。即物业管理公司向业主或使用人收取管理费。物业管理的收费情况比较复杂，不同的管理事项，收费标准也不同。有的收费项目有明确规定的，如季节性的供暖收费；有的收费项目是同业主委员会协商决定的，如停车场的停车费。这些收费，能明确的都应当在合同中明确规定。

（5）物业管理公司的权利和义务。

物业管理合同的特征

物业管理合同除了具有经济合同的一般法律特征外，其自身还具有以下几方面的特征：

（1）物业管理合同以约定有关当事人在管理服务中的权利、义务关系为核心，其他经济合同，如房地产的开发、转让、中介等合同，均以相应的项目为核心。而物业管理合同，则是以物业管理服务的权利与义务为核心。

（2）物业管理合同属于有偿的劳务合同。作为物业管理合同的核心内容，物业管理服务实质上是一种为委托人提供的带有管理、服务、经营性质的特殊劳务。

（3）物业管理合同属于承诺性、双方性合同。只有经过要约（委托）和承诺，并在相互信任的基础上协商一致，物业管理合同才能成立。而且，物业管理合同对签约双方的权利与义务都作了明确的双向规定。

（4）物业管理合同通常属于集体合同。一般来讲，物业管理合同是物业管理企业与业主委员会，而不是与单个业主签订的。作为集体合同，可能会使某些业主感到不适，这就需要加以科学引导。

签订物业管理合同应注意的事项

购房者者在签订物业服务合同时，应对照物业收费标准仔细核对。标准中没有的收费项目，可要求对方出示有关部门文件，否则有权拒交。有以下几点须引起注意：

（1）新建社区一般由建设单位与确定的物业管理企业签订书面的物业服务合同，业主可对此企业以往项目管理质量和前期物业服务进行资质审查。但是，业主大会成立后，业主委员会具有选聘物业管理企业的权利。

（２）签订物业服务合同之前，购房者应明确所购物业的类型，是公寓，还是住宅（住宅又分为甲级住宅、乙级住宅、普通住宅等）。不同类型的物业，有不同的管理标准、收费标准。

（３）关注收费项目是否符合有关规定。对于相关的增值服务项目的费用收取要进行合理性征询。

（4）购房人与开发商签约购房，双方之间是一种买卖关系，而购房人与物业管理公司之间是一种委托服务的关系，这种委托关系成立的前提是：购房人已经取得了所购买的房产，已成为业主。如果购房人在房产交接时，因各种原因退房（如工程质量、面积误差等），那么与物业管理公司之间也就不存在委托服务的必要了。

（5）合同期限。即该合同的起止日期。

（6）违约责任。双方约定不履行或不完全履行合同时各自所应承担的责任。

（7）其他事项。双方可以在合同中约定其他未尽事宜，如风险责任、调节与仲裁、合同的更改、补充与终止等。

一般业主买房时，开发商会要求您签一份前期物业服务合同。提供前期物业服务的物业管理公司由开发商确定。合同中约定的内容应当包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施、设备的运行，维修，养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿地的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰、装修管理服务；物业档案资料管理等等内容。这样，业主能享受到哪些管理服务？小区公共设施、设备有哪些？都能一一明确。

物业管理对于今后的生活关系密切，不仅仅是在看房、选房中考虑物业因素，同时针对所欣赏的楼盘的物业也需认真研究，在物业合同签署上慎重，尽量避免在未来居住生活中出现物业纠纷。这就需要：

明确开发商对物业管理环节的承诺，并形成书面文字。

仔细审查物业管理合同相关条款，对于有疑问的环节及时与开发商进行沟通。

物业管理费用

什么是物业管理收费

物业管理服务费是指物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。

物业管理收费原则

物业管理单位开展物业管理服务收费应当遵循合理、公开及与物业产权人、使用人的承受能力相适应的原则。具体来说，物业管理收费应坚持六个原则：（1）“等价交换”原则。收费价格的高低由所提供服务的价值大小决定。（2）“谁受益、谁出钱”的原则。（3）“差别”原则。根据物业使用人的收入水平不同，采用不同的服务方式和收