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第13部分（第1页）

如果下述情况存在，且双方有明确的约定，就应当遵照执行，否则，开发商违约，业主应当要求开发商立即完善，并要求开发商承担违约责任。

小区道路未完工，道路不通，无法通行；

小区燃气未通，正值采暖季无法供暖，基本生活条件和装修条件不具备；

闭路电视及安防设施未按合同约定和国家法律规定配套到位，入住业主安全无法保证；

小区有线电视目前不具备接通信号条件；

小区绿化全面处于在施工程状态，现场混乱不堪，与合同约定不符；

合同约定私家车位未落实。

如果有违背合同约定和政府规定之基础设施未达交付条件之处，导致无法入住，业主应当及时与开发商交涉，不能匆忙入住。

问题二：开发商制定违规的交房流程

关于收房，不少购房者都提到了开发商的“霸王条款”。在交房流程中，开发商可能会单方拟定强加于业主的违反双方所签商品房买卖合同及其补充协议的约定，使双方无法办理交付手续，引起交房纠纷。

那么我们有必要对这些可能的额外设定房屋交付约定进行一个梳理，它们一般包括：

（1）以补交面积差价款作为房屋交付条件。

一般在双方所签的补充协议中对房屋差价款的结算时间均有约定，但在纠纷时开发商往往不顾此约定，强行要求购房者交付面积差价款，并以此作为交房条件，如不交此款，开发商便拒绝交房。在这种情况下，无论该房是否具备交付条件，开发商的行为均已构成故意违约，因此而不能交付房屋的责任应完全由开发商承担。

（2）以违规代收契税、维修基金作为房屋交付条件。

如果业主与开发商的合同中并无房屋交付时委托开发商代交契税和维修基金的约定，但在开发商的结算通知书中仍以此为交房条件，属于开发商单方额外设定交房条件，购房者完全有理由拒绝。

开发商的交房流程如果无理强迫业主在未进行房屋检验（含文件检验）的条件下办理接收手续，企图造成房屋交付的既成事实，也属于房屋不能交付的原因之一。

问题三：关于竣工验收备案表的完整性

政府为了最大化地避免购房者和开发商之间的纠纷，在购房者与开发商之间建立了一套强制性的验收标准，即建设工程竣工验收备案表。这个竣工验收备案表首先为购房者做了验收房屋的最基本工作，成为开发商房屋质量问题的第一把关人。

它主要包含以下几个方面的内容：第一，工程的基本情况；第二，施工监理单位的意见；第三，竣工验收备案文件清单；第四，备注。

如果开发商呈现在购房者面前的竣工验收备案表缺少以上内容的任何一项，那么这个楼盘就成了通常所说的“黑楼”。

按现在的情况来看，许多购房者不重视这份竣工验收备案表，或者忘记它的完整性。所以，在验房前需确认竣工验收备案表的存在和完整性。

另外，收房时一定要看到备案表的正本，并确认上面是否有备案部门同意备案的签署和公章，再领钥匙收房。如果开发商交房时无法提供竣工验收备案表，购房者应拒绝收房，并有权按照合同约定要求开发商承担违约责任。

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如何办理产权证（1）

产权证相关政策全解析

产权证是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。国家施行房屋所有权登记发证制度，各地必须使用建设部统一制作的房屋权属证书，其他部门和单位制作的类似证书均无效，不受国家法律保护。房屋所有者凭证管理和使用自己的房屋。

申请人应当按照国家规定到房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门（以下简称登记机关）申请房屋权属登记，领取房屋权属证书。房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。房屋权属证书包括房屋所有权证、房屋共有权证、房屋他项权证或者房地产权证、房地产共有权证、房地产他项权证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。

根据《城市房屋权属登记管理办法》的规定，房屋权属登记依以下程序进行：

（１）受理登记申请；

（２）权属审核；

（３）公告；

（４）核准登记，颁发房屋权属证书。

其中第（３）项适用于登记机关认为有必要进行公告的登记。

房屋权属登记由权利人（申请人）申请。权利人（申请人）为法人、其他组织的，应当使用其法定名称，由其法定代表人申请；权利人（申请人）为自然人的，应当使用其身份证件上的姓名。共有的房屋，应由共有人共同申请。房屋他项权利登记，由权利人和他项权利人共同申请。房地产行政主管部门直管的公房由登记机关直接代为登记。权利人（申请人）可以委托代理人申请房屋权属登记。

权利人（申请人）申请登记时，应当向登记机关交验单位或者相关人的有效证件。代理人申请登记时，除向登记机关交验代理人的有效证件外，还应当向登记机关提交权利人（申请人）的书面委托书。