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第17部分（第3页）

有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果购房者只看产权证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁状况时，购房者极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国和世界上大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多购房者及中介公司所忽视，也被许多卖房人所利用，从而引起较多纠纷。

注意四：土地情况是否清晰

二手房中购房者应注意土地的使用性质，是划拨还是出让。划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回；出让是卖房人已缴纳了土地出让金，购房者对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，卖房人已使用10来年，对于购房者来说还按同地段土地使用权为70年商品房的价格购买，就有点不划算了。

注意五：市政规划是否影响

有些卖房人出售二手房时可能已了解该房屋在5～10年内要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅等市政规划情况，这些规则可能影响该房屋的采光、价格才急于出售，作为购房者在购买时应尽量全面了解情况。

注意六：福利房屋是否合法

房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上国家有一定的规定，购房者购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

注意七：单位房屋是否侵权

一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。购房者如果没有注意这些问题，可能会和卖房人一起侵犯单位的合法权益。

注意八：物管费用是否拖欠

有些卖房人在转让房屋前，长期拖欠物业管理费、电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用，且数目不小。在不知情的情况下购房者购买了此房屋，卖房人所欠费用购房者有可能要全部承担。

注意九：中介公司是否违规

有些中介公司违规提供中介服务；比如房屋评估价格高于市场价等。

购房者进行二手房交易的时候一定要选择诚信可靠的中介机构或房地产经纪人来操作。

注意十：合同约定是否明确

二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等。

选购二手房的要点（2）

二手房价格的评估

二手房买卖和抵押贷款中最关键的环节就是房屋价格的评估。购房者通过评估知道所买房屋是否物有所值；卖房人通过评估知道自己房子的市价所值；房地产经纪公司通过房屋评估向客户推荐较为公正的指导价格；评估事务所通过评估给金融机构贷款提供房屋价格指导。

二手房的价格到底如何评估呢？据了解，目前，房地产评估机构对于二手房的评估一般采用市场比较法、收益法、成本法等。但大多数评估机构在有条件的情况下一般选用市场比较法对房屋进行评估。修正价格的因素包括：所处地段繁华程度、交通便捷程度、小区环境、景观、公共配套设施完备程度、城市规划限制；房屋面积大小、形状，临路状况，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质水文状况，规划管制条件，土地使用权年限；房屋新旧程度、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向等。

市场比较法是指：挑选至少三个以上与欲评估房屋在地段、房龄、户型等方面相类似市场实例与所评估二手房进行比照，然后依据实例价格再根据所评估房屋的具体情况做出适当修正，以此估算所评估二手房的客观合理价格或价值。

对二手房来讲，评估时点原则是一个重要的原则，时点不同，价格肯定不同。

二手房合同签订

购房者在订立二手房合同前，对一些事项必须详加核实。包括：房屋的产权人是一位还是几位，是否都同意出售房屋；房屋产权证是否属实；房产面积和用途；房屋质量及规划情况；有无被依法裁定、决定查封或被限制房地产权利；有无设定抵押等。

签合同时，九大事项写清楚

在签订二手房买卖合同时，以下九个事项不可或缺：

买卖双方的地址、联系办法等，并注明房屋是个人财产还是夫妻、家庭共有财产

房屋的位置、性质、面积、结构、格局、装修等情况

产权归属，房屋是否属于抵押房，是否有私搭乱建部分

房屋总价款、付款方式、付款条件等

交房时间和条件

各种税费和其他费用的分摊方式

违约责任及违约金、免责等事宜

约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式

合同生效时间，生效或失效条件，生效或失效期限，致使合同无效的情形，几种无效的免责条款，当事人要求变更或撤销合同的条件，以及合同无效或被撤销后，财产如何进行返还；合同中止、终止或解除的条件，约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款

二手房买卖时，有三个重要的合同

第一个合同是中介委托合同。如果是通过中介买房，那么中介一般不会让购房者直接见卖房人，他们担心购房者会跨越他，直接和卖房人达成协议。所以，中介一定会让购房者跟他签一个居间合同。

第二个合同是房屋买卖合同。在这个合同中，购房者一定要写明房屋原来的所有权是谁，房屋的面积有多大，房屋的价格是多少，各种费用的结清问题。对于卖房人来讲，成本最低的方法就是签订一个相对细致的合同，各种条条框框都约订好了，也能避免纠纷。

第三是银行贷款抵押合同。如果买二手房时房款不是一次性付清的，那就得签银行贷款抵押合同。这个合同涉及到卖房人，购房者，卖房人的贷款银行，买房人的贷款银行；还可以再加三方，卖房人的贷款银行指定的保险公司，购房者的贷款银行指定的?